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富虹上游城价格预估：


本体分析：

    小区距赤坎区繁华商业中心约400米远，有世贸大厦、沃尔玛超市；小区正前方与南桥河和占地8.5万平方米的南桥公园紧紧相连；小区西面是赤坎水库――市政府已规划建成生态湖公园。市重点中学湛江一中与小区相距800米。小区地理位置优越，闹中带静，是赤坎区居住环境最为舒适的地方。
     ——交通便利，周边配套成熟

     整体占地面积约4.8万平方米，总建筑面积20万平方米，由14栋高层电梯住宅组成，总户数1263户。层高24＋1到30层，户型、面积有43m2的一房一厅到281 m2的复式房等多种选择。
     建筑造型设计上采取现代时尚、欧式古典和现代简约的设计手法，以建筑围拢形成中央大绿洲，使楼距最宽处达78米。小区内绝大部分住宅都是东南朝向，前后无高层建筑物阻挡，每款户型都朝向中庭园林和南桥河、南桥公园、赤坎水库，所以户型光线充足、通风对流、景观怡人、视野开阔。
     ——产品丰富，户型均好

      园林是聘请亚洲三大园林设计公司之一的贝尔高林公司精心设计，园林以“叠翠庭园”为主题，绿化率达39.31％，其中小桥流水、翠竹婆娑、河塘倩影、庭台点缀，美仑美奂的小区景色。3层会所和3层幼儿园。会所首层为大厅、接待处、咖啡厅、茶厅，二层设棋牌室、乒乓球室和老年人活动中心等，是业主休闲娱乐的好去处。小区的沿街商铺为业主日常生活、购物提供方便。
     ——小区环境优美，公共设施齐备

小区实行人车分流和全天封闭式管理，红外线智能保安系统。为业主营造一个安全性高，私密性强的居住生活空间，富虹•上游城是您购房的首选。
     ——物管好，私密性强

市场分析：

       大势：预计08年下半年银根松动，随着奥运经济拉动，全国房地产持续稳定上升趋势。

       本土：湛江的发展前景值得期待。
       因为湛江位置优越：位于粤西，与海南隔海相望，处于粤桂琼三省交汇处，是中国首批对外开放的沿海城市，国家一类大市。
       目前伴随工业的快速发展，特别是投资20亿元的炼油厂、投资90亿元的木浆厂以及正在筹建的1000万吨大型钢铁基地等等，为湛江的加快发展注入了强大的推动力，湛江的发展前景潜力无限，前景可期。
       另，品牌开发商开始进驻湛江，房地产市场愈趋成熟，市场竞争愈加激烈，本土开发商更注重品牌经营及提升楼盘品质，良性竞争促使房价稳步上升。


竞争对手分析：
   
    竞争对手本人只列举一个 ——华德力雍景城。主要是因为两者背景相似，拿地时价格颇高且均处在赤坎繁荣地段，客户容易造成对比，现拿来做组略比较。
    雍景城目前均价4200元/平米，项目主力户型为三、四房，配少量的六房和七房复式单位，大户型为主。
    两者通过开发商品牌、产品、区位、配套、推广等进行分析，综合打分，上游城要超过竞争对手价格存在较大挑战。
     目前湛江地区楼盘一般采用自售方式，如果在价格上想要突破，可考虑代理，通过专业的代理公司，运用营销手段实现利益最大化。
 
客户分析：

      目前上游城市场关注度很高，作为08年赤坎最值得期待的新楼盘之一，上游城现场好像还没有正式开始储客，并对客户进行系统维护。如果开发商策划和销售都能执行到位，相信价格可以更上一层。

综上：如果上游城在6月份开盘，价格会在3500-3600元/平米起价，均价4000元/平米。
     42㎡的一房一厅、121㎡的三房两厅两卫等稀缺户型，价格达到4500元/平米。

     如果开发商对资金回笼没有速度要求，如果启用了专业代理公司，如果开盘时间在8月9月，价格将有可能上浮300-500元/平米。

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