一、湛江房地产业的历史回顾与主要特点
(一)历史回顾
1、湛江市房地产业作为一种产业步入市场始于20世纪80年代初，1985年开发了本市具有一定规模并基本能综合配套的一个住宅小区——海棠小区。1984-1991年间，与国内大气候和 湛江市经济发展水平相适应，本市房地产业发展处于一种缓慢发展状态，到1991年底，本市 房地产开发企业只有20多家，从业人员不到1000人，近8年里才完成房地产开发投资约4.6 亿元，竣工商品房面积约79.7万平方米，销售商品房面积约684万平方米。
2、1992-1993年10月为湛江市房地产业迅猛发展阶段，期间完成开发投资32.7亿元，竣工 商品房128.1万平方米，销售96.2万平方米，房地产开发企业达453家，从业约7000人。
3、1993年10月后国家针对经济过热尤其是房地产业过度竞争的情况，采取了宏观调控政策 ，房地产过热现象得到遏制，不少地方出现结构性过剩，价格大跌。湛江市从此后至1999年 底长达6年多的时间里，房地产业一直处于比较低迷的状态。该时期年均完成开发投资4.4 亿元，竣工商品房25.9万元，销售15.3万元。
4、1999年以来市政府更加重视城市的建设，实施经营城市战略，尤其是加大市政配套设施 和环境工程的建设，对促进湛江市房地产发展产生了积极影响。进入2000年，住宅的投资、施工面积及竣工面积一改前几年的负增长局面，比1999年分别增长73.9%、34.2%、238.5 %；到2000年底，本市商品房平均售价比1998年底上升了400元/平方米，房地产开发投资达6.84亿元，比上年增长50.7%；新增房地产开发投资5.14亿元，比上年增长10.4倍；住宅 竣工面积35.3万平方米，比上年增长2.7倍。全年商品房销售建筑面积39.35万平方米， 销售额为5.64亿元；空置1年以上面积为5.44万平方米，约比上年下降37.8%。
(二)湛江房地产业的主要特点
1、与全国发达城市和广东珠江三角洲地区比相对平缓，湛江市房地产业对国民经济的正关 联(牵动作用)或负关联(阻碍作用)相对较小。海城市的综合房地产价格指数与1993年9月相比，分别下降36%和32%左右，而本市综合房地产价格指数只下降了6%左右，没有大起大落的波动。
2、成片开发力度不够，缺乏具有实力和规模的房地产开发企业和经销商。本市房地产投资规模小，开发实力不强，开发理念比较落后。全市现有房地产开发企业264家，无一级企业，二级企业仅占27%，主要以四级及项目公司为主。由于缺乏有雄厚资金实力的开发企业 ，房地产大部分只能以零星开发为主，无法独立开发较大规模的住宅小区，造成只见新楼、 不见新城，城市配套设施建设缓慢。
3、房地产业的投资主体和购买主体以本地为主。外来投资比例小，房地产开发企业的融资 渠道主要以本地企业自有资金(约25%)、银行贷款(约55%)和预售(约20%)为主。在历史推出 的商品房中，约70%由本市所属县市的进城居民消费，20%由本市区居民消费，只有10%为湛 江市以外的居民消费。房地产消费的外向度很低。
4、房地产开发投资的所有制结构单一。在前期，投资商主要以本市国有或集体性质的企业为主，近三年发展迅速的是私营、股份制企业，而外商企业和“三资”企业很少。
5、住宅建设以单位建房和私人建房为主。在1999年以前以单位建房和私人建房为主，2000年后演变为商品房(占38.73%)、单位建房(35.86%)和个人建房(占17.35%)多种形式并存 ，但商品房所占比重仍然偏低。
6、住宅小区建设规模小，配套设施不齐全，高品位的住宅小区少。目前除霞山滨海居住小 区和赤坎金沙湾新城两大项目外，其余都是建筑面积为10万平方米以下的中小型项目，几千平方米的项目也不少。由于建设零散，形不成规模，配套设施不齐全，使得有限的资金不能 集中投入，影响高品位住宅小区建设。
7、多功能、国际化、特色型、适用型房地产业经营大有潜力可挖。根据广东省建设厅关于 全省21个地级市房地产开发主要指标统计数据分析，2000年湛江市房地产开发投资量排于第 8位，但与广州、深圳、佛山等市相比相差甚远，为全省平均水平的1/6，但房地产开发投资 增长率位于全省第二，房地产施工面积和竣工面积分别名列第14、15位。以上数据表明，目前本市房地产开发水平处于全省较低水平，发展潜力较大。
未来10年湛江楼市发展空间有多大?
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