孟子曰：“莫非命也，顺受其正；是故知命者不立乎岩墙之下。

尽其道而死者，正命也；桎梏死者,非正命也。”

拐点玄机：谁在操纵万科？

一．宏观经济背景下的房地产市场风向

2006年1月，国家统计局两次修正后宣布全年GDP增长率均值11.6％。2007年GDP增长率达到11.9％。2008年1月市场预测今年增长率均值为10.5％，到4月时已经下调到10.2％，这代表了经济增长放慢的趋势。市场对全年CPI涨幅的预测均值从1月的4％调高到4月的5.2％。这预示今年中国经济可能会出现相对较慢的经济增长和相对较高的通货膨胀。

人民币升值从去年11月以来明显加快。去年最后一个季度以来，CPI涨幅接近或超过了7%的水平。由于美元持续贬值，人民币在2008年延续甚至加快了升值趋势。三重危机因此显现：一。贷款扩张。二。贸易条件恶化。三。资本市场下跌造成企业净资本减少及资产负债表恶化。值得欣慰的是，中国的外汇储备在2007年持续上升，中国正在成为全球最大的债权人，债权人地位的形成往往伴随着全球金融竞争力的崛起。有理由相信，人民币国际货币地位的确立只是时间问题。这取决于美元弱势的时间长短。

在此背景下，中国房地产价格持续走高。经济学家谢国忠认为，房价被大幅推高到一个非理性水平。他强调，中国大多数城市仍处于扩张过程中，在今后20年间其规模可能会扩大到现在的两至三倍。大多数人还没有购买住房，高房价将严重影响他们的生活水平。高房价会加速贫富两极分化，不利于社会稳定。

我们回顾2007年新闻发现，在2007年最引人瞩目的房地产调控措施，不是“调控”，而是“保障”。中国国务院派出的检查组于2007年12月10日起赴全国主要城市进行房地产市场检查，其中房价与供应结构调整将成为检查的重点，同时全面了解和推进各地廉租房建设。政府下定决心一手抓保障性住房，一手继续紧缩银根进行调控。在2007年中央经济工作会议相关决议中所明确的“严格控制新开工项目，防止投资反弹”，“进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用，严格控制货币信贷总量和投放节奏”，都与房地产行业密切相关。

二．怀揣侥幸，明知山有虎偏向虎山行的结果是什么？

回顾2004年，“831土地大限”之后实施土地招拍挂，地价逐年翻倍飙升，使在协议出让土地时期有较多土地储备的地产商坐吃土地红利，资产迅速膨胀，同时催生了如顺驰、碧桂园、恒大为代表的“速食土地大王”。 2007年4月，碧桂园在香港上市，一跃成为内地市值最大地产商。2007年的土地狂飙更像“最后疯狂”，广东碧桂园、恒大地产、富力地产、合生创展及雅居乐所谓“广东五虎”在土地储备上的急速扩张最为突出。

人算不如天算，房价一路飙升，民间多见诟病。2007年9月28日，国土资源部发布最新修订的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规》，希望借此遏制部分上市企业低价囤积土地、分期开发的模式。

进入11月，在常规的货币政策之外，央行与银监局已经加大了“窗口指导”的力度，部分银行被禁止新增贷款，甚至以前的贷款也要压缩。

12月4日，国土资源部再次发布《土地储备管理办法》，旨在规范市、县政府土地收购储备行为，遏制地方政府高价卖地冲动。

2007年后三个月的房价回调。

2007年11月起，包括深圳中天置业、北京中大恒基、深圳创辉租售在内的多家大型二手房中介，纷纷关闭门店甚或倒闭，留守者也大多业务惨淡。

受次贷危机、宏观调控、信贷紧缩、成交量萎靡等多重利空因素影响，港股2008年开局即遭重创，地产股首当其冲，形势不容乐观。明知山有虎偏向虎山行的结果是什么？“不上市，就退市。”尽管形势严峻，2008年3月12日，恒大地产仍然逆市而上启动IPO。其招股书显示，恒大土地储备建筑面积达4580万平方米，在19个城市拥有33个房地产项目，总建筑面积约3070万平方米，其中已完成的建筑面积约230万平方米。惊人的是，恒大的土地储备仅次于碧桂园，是万科的近两倍。投行资深人士分析，“恒大逆市IPO与其在2007年极速扩张、遇信贷紧缩后，资金链紧张有关。” 招股书显示，恒大融资将主要用于清欠债务，只有5％拨作一般营运资金。恒大地产香港上市最终折戟，深陷债务危机。

2007年12月持续至今，北京、上海、广州多个城市频频出现土地“流拍”现象。截至2008年3月，全国有超过40宗流拍。在未流拍的土地交易中，除2008年1月恒大地产在广州以41亿元“天价拿地”，大部分成交地价均超出标底不高。深圳、福州等地国土部门面对土地流拍调低标底反复招标，转招标为挂牌，降低门槛，仍遭遇冷场。

中国监管层对金融风险的担忧，源于近年中国房地产贷款急剧膨胀和美国次贷前车之鉴。据央行统计数据，截至2007年10月，金融机构商业性房地产贷款余额达4.69万亿元，占各项贷款总余额的18.02％，其中，房地产开发贷款余额达1.76万亿元，个人住房贷款余额达2.6万亿元，创下同比增长35.57％的历史峰值。

面对不同程度的负债压力，地产商们一方面各自寻找融资途径；另一方面根据市场形势，决定应对策略，并寻求在股市上获得融资。2007年10月以来，证监会一直关闭地产上市及再融资大门，加剧了这些地产类上市公司的资金紧张。

碧桂园、雅居乐等多家上市公司的国际再融资计划被迫搁浅。

卓越地产、龙湖地产等内地开发商的IPO计划则被迫压后。

碧桂园年报显示，截至2007年12月31日，其土地储备已由上市时约1900万平方米激增至约3840万平方米，负债亦激增至约192亿元。2008年2月，碧桂园借牛市之机融资，缩水发行5亿美元可转债，其中40％用于偿还一笔中国银行的短期借款。剩余95亿元现金存款。

相形之下，富力地产则因去年大举扩张陷入债务危机。其贷款总额达199亿元；应付账款达111亿元（大部分为拖欠土地款），递延税项14亿元；净负债与权益比率已达近140%，而其现金不足23亿元。

“广东五虎”并非疯狂拿地个案，2007年，大多数开发商均较以往大规模增加了土地储备。招商地产总资产约251亿元，总负债约159.6亿元，资金链紧张。金地总负债约161亿元，货币资金约25亿元。上海复地2007年共获得七个项目，其总资产约为183亿元，总负债约为127亿元，银行存款仅23亿元。

如今，在资金压迫下，飚地游戏在市场规律的制约下终现瓶颈。三年来，在土地狂飙的险招下，地产企业演绎了不同的资本故事：顺驰资金链断裂，贱卖资产；碧桂园以总资产缩水为代价侥幸融资成功；恒大上市折戟，债台高筑。

……

作为整个土地利益链条上的“利益攸关者”，各级政府面临大考，政府对占GDP总量10％以上的房地产行业处于两难境地：既不敢收紧银根釜底抽薪，又不能坐视泡沫泛滥不管。

三．险象环生，谁听到了危险信号的警告？

2007年，前三季大中城市房价一路飙升，成交旺盛，万科也是这一轮房地产牛市的获益者。2006年末至2007年中，万科通过两次增发，募集资金超过140亿元出击买地。在当年10月举行的更换公司新标识发布会上，万科董事长王石否认了有关万科“囤地”、“捂盘”的说法。

2007年10月和11月，万科销售业绩连续两个月出现10%以上的大幅下降。

2007年10月起，嗅觉灵敏的万科开始大面积采用 “降价”促销。在广州、上海、深圳、成都等地的多个楼盘全面降价，降幅达15％至30％，中海地产、金地集团、招商地产随之跟进。负债较高的地产商均以降价促销楼盘加速回笼资金。珠三角一带楼盘最高折扣甚至高达五折。

2007年，万科成为惟一总资产超过1000亿元的内资地产公司，其土地储备约为2163万平方米，全年增加930万平方米，约有40%来自收购公司或通过合作方式取得。

2007年12月13日，万科董事长王石在一个论坛上公开表示，深圳、广州楼市已出现“拐点”。万科在暴风雨来临之前选择稳健的经营策略，加快销售，缩减负债。

根据公告，2008年一季度，万科销售大幅增长，得益于其在2007年10月后率先展开的全国降价策略。

2007年全年，万科实现销售面积合计613.7万平方米，同比猛增90%；销售金额合计523.6亿元，较上年大增147%。“降价”策略收效，12月销售反弹。公司2007年全年实现销售收入523.6亿元，同比增长59.45%。2007年12月份，公司实现销售面积76.7万平方米，销售金额61.7亿元，业绩止跌企稳。

2008年2月18日晚间发布公告，2008年1月份实现销售面积23.0万平方米，销售金额18.5 亿元，分别比2007年同期增长11.65%和11.72%。

2008年3月20日晚，万科发布2007年年报。2007年，万科实现营业收入355.27亿元，净利润48.44亿元，分别比去年增长98.27%，110.81%。当天万科因公布业绩快报短暂停牌，复牌后以22.90元低开，一度下探至22.00元，最终收于24.90元，上涨5.96%，表现强于大市。

对外投资方面，除进一步受让浙江万科南都房地产有限公司剩余20%股份外，万科还通过协议合作、股权受让等多种方式，获得了上海、杭州、南京等地的多个开发项目，累计对外投资24.39亿元，同时对21家控股子公司合计增资28.1亿元。

不过，受上半年激进扩张战略，预售项目、土地增值税和公司规模扩大、借款增加等因素的影响，2007年，万科资本负债率较上年上升了1.11个百分点，达66.11%，这一水平略超过万科一直奉行的65%警戒线。进入第四季度以来，通过两次成功增发，加上万科2007年四季度之后在多个城市主动降价，其资金回笼速度加快。尽管负债稍高但截至期末，万科依然手握170.47亿元现金，远远超过保利、金地、招商等二三十亿元现金的水平。

万科称，2008年，行业调整将给资金充裕的企业带来难得的发展机遇。

四．涨还是跌？谁是笑到最后的人？今天没有希望，明天没有希望，后天有希望，但是大多数人死在明天晚上。

当本刊采访著名经济学家樊纲先生的时候曾经求证过未来中国房地产房价走势。樊纲认为中国城市化水平远远低于欧洲先进国家，城市化还要继续，未来有更多的人将进入城市生活居住，所以市场需求是存在的，但是过高的房价显然不利于经济的发展和社会的稳定，因此平衡和减缓价格上扬是必要的。

有行业内资深专家指出，2008年不会是“拐点”而是“转折点”。房价暴涨的时代已经结束，但暴跌的可能性也很小。从长远来看，楼市不会暴跌有如下几点理由：

第一，房价大跌并不是政府的目标。房价大跌会引起一系列不良后果，甚至可能引起经济衰退。

第二，随着城市化进程和经济发展，中国有望平稳化解房地产泡沫。不必通过降价实现硬着陆。

第三，从目前的形势来看，政府还会实施稳健的房价调控政策，一方面，控制房地产信贷规模重新扩张，并推行廉租房政策，避免泡沫继续膨胀；另一方面，实现房地产融资多元化，避免风险过度集中于银行，建立风险控制机制，避免市场信心崩溃引起房价暴跌。

每个行业的发展都有高潮和低谷，一个企业想要成就百年基业需有长期的战略和对市场深入了解的能力，华为任正非在《华为的冬天》中因为论述了危机意识而被各行业推崇。距离死亡到底多远？每个人或者企业都有自己的见解，但是四季轮回，即使夏天艳阳高照也不能忘记冬天的寒冷，不学寒号鸟的自欺欺人，在有能力的时候就应该为过冬储备。

无论拐点论是否正确，我们看到的是，作为国内房地产龙头，万科在冬天来临之前准备好了御寒的棉衣，在暴风雨来临之前先给制作了结实的雨伞。

一个副责任的企业思考的是整个行业的生态环境和企业内部的生态环境的协调，怀着侥幸心理试图通过资本市场空手套白狼获取暴利投机者最终将受到市场规律的惩罚。

浏览万科近年来的作为，从廉租房建设到倡导环保的先锋言行，从企业社会公民到遵守国家相关法规，从对社会负责到对自身负责，我们看到的是一个精练阳光，健康茁壮的优秀地产品牌拥有者。

君子不立危墙之下，作为一个对市场高度敏感，对繁杂信息有超强过滤和吸收能力，善于运用有效市场营销策略，真诚提供服务，注重产品质量，人性关怀，副责任的企业来说，成功决非偶然。

马云曾说：今天没有希望，明天没有希望，后天有希望，但是大多数人死在明天晚上。谁是笑到最后的人？保存实力能够活下去的人一定是笑到最后的人，一定是最有希望胜出的人。

那么，是谁在操纵万科步步行动？

答案是：贴近市场，顺势而为。

来源：《现代营销-学苑版》

作者：林驭稻