金海湾第一期即将开盘，本人在此做一个初步的估计。


金海湾的开盘价是大家比较关心的问题，本人认为在目前楼市买卖双方博弈成僵局的场面，和其他一些方面的原因，会导致金海湾的开盘价不会如市场预期的那么高。

估计开盘价格应该是在4200元起步，最高价不会超过6000元。原因作以下分析：

1，金海湾楼盘比较大，总共308亩，那么第一期只是试水和提高市场认可度和品牌形象，毕竟金海湾的开发母公司大家都知道，安康肉类公司，俗称卖猪肉的。初次接触，一个自己由于行业惯性，内心基础应该没有楼盘外观那样华丽。市场对它的实力，依然存在疑虑。

2，金海湾的位置显得略为偏僻，不符合大部分湛江市民，尤其是霞山、开发区的意愿。周围的配套目前来说，也相当之差。所以仅仅依靠楼盘本身内部绿化的华丽，不足以掩盖这个基本的缺点。

3，市场竞争激烈，湛江目前很多楼盘定位比较高端，前期有以前的城市假日、锦绣华锦，汇景名都，近期有金沙湾御海园、龙泉湾、汇景湾、国贸新天地，雍景城、荣基国际广场等。远期定位高端的楼盘更多，什么丽湾名邸啊，什么君临海岸啊，什么什么御什么园啊。湛江楼市大部分房地产公司不顾实际，一律定位高端，宣传一律以高尚小区，豪宅，高品位，御用，绝版，海景等来定位自己的楼盘，造成市场竞争空前，而且消费者对此中宣传方式已经麻木。
   前期楼盘已经消化了湛江一些高端客户，近期的直接构成竞争，远期的做得不比它差，所谓前有狼后有虎。如果金海湾定价过高，结果只有一个，看别人卖楼。

4，金海湾从目前的开发情况来看，应该是借鉴了某些楼市比较规范的地方的做法，同时聘用了外部销售和顾问、设计等众多公司，这些公司大多来源于珠三角及其他一线城市，但是这些地方大势已经趋跌，湛江楼市有远见的，都知道会随大流。

5，开发商资金压力。这个是目前湛江开发商普遍面临的问题。金海湾曾经出过建筑工人世贸讨薪的游行。说明了什么，开发商资金紧缺，导致给建筑商的工程款不足。现在的楼市趋势是，现金为王，谁可以快速回笼资金，就意味着大大的增加了资金周转率。我们知道，利润除了金钱的直观形式，资金周转率是产生高额利润的同等重要的途径。所以，为了保证资金周转率，和顺利开发第二期第三期房产，要求开发商快速回款。目前市场成交量低麋，需要快速回款，同时消耗掉观望带来的少部分实际需求，唯一的途径：降低预期价格，使得楼价回归合理。


原创作品，转载请注明。