前些时候，工作在正轨中平稳运行，没有什么事情，去湛江比较热闹的几个论坛转了转，当然，本人没有什么情调，所以对感情、小资，八卦等各种消息都没有什么触感。
但是在碧海银沙，看到不少关于湛江经济的争论，看多了，结合本地的楼市，就有一点自己的感觉。


一，个人感觉的湛江经济。
我来湛江的时间不长，所以作为一个外地人，对湛江的过去只能停留在日常接触间人际的片言只语，停留在自己对一些历史文档的查阅和翻看。好话不多说了，这个是湛江的论坛，关起门来，大家不要再自己夸耀自己。总体来说，湛江给我几个印象。
1，湛江之前错过了几个机遇，失去了发展了好机会，在同步发展的过程中，由于决策的错误，或者其它比如政府行政能力、走私、黑势力等因素，在同时发展的几个沿海城市中，它的经济，确实不如它的风景和空气漂亮。
2，湛江缺少龙头企业的带动，作为一个沿海城市，随便在国内各大论坛发帖问问湛江最出名的是什么，绝对很少人可以说出湛江人引以为傲的企业，我统计了一下，说出最多的当然除了湛江一品鸡这样的词语外，更多的是南海舰队，走私，政府某些不体面的个人和行为。但是很少人可以明确的说出湛江有什么企业是让大家特别是脱离湛江本土环境后让人耳熟能详的企业来。A股大家知道一个冠豪高新，其它的上市公司，闻所未闻。
2，这几年，湛江的经济给我感觉好了一些。但是相比于国内其它二、三线城市，它的发展速度只能勉强算得上中等，所以经济发展的速度在我的眼睛里还没有宣传口径中宣传的那么飞速。一个固然是历史原因，比如战略位置险要，比如政府决策的偏斜，但是还有一个，就是湛江的人才战略可能问题不小。
3，湛江未来是有潜力的，只要国内保持大环境不变化，政局稳定，社会平稳发展的话，这种潜力也是可以看见的。
4，目前这种水平的湛江，平心而论，就它的位置和条件来说，现在这种经济水平，我个人给出的评价是中等偏下，经济发展速度，接近中等。


二，个人感觉的湛江楼市。
前几年，年轻，不是很关心楼市，更关心的是酒吧、ktv之类，但是刚来湛江的时候，应该是05年底，粗略的看了一下房价，不贵，就地理位置而言，可以说相当的便宜。
这两年，从07年初到08年，房价一下就在各个湛江的论坛里开始备受关注了，原因是涨得太快了。
1，短短一年，实际市场（当然，我们不讨论官方数据，这个官方数据是否可靠，相信大家都感同身受，这种差异是由于统计口径、方法、权重、策略等差异造成）涨价了接近一倍，有的甚至一倍多，就这种涨价速度由于本身的基数不小，可以说相当的厉害。为什么强调基数，是因为这个是必须要强调的，一碗面由一块钱，涨价了一倍，也就是2块钱，都可以承受，但是房子由2000，变成4000，就很多人无法承受了。
2，很多人说商品房嘛，就是市场化的，其实我们必须看到，当然，国家也明确提出了，房子，不仅仅完全是商品，它应该同时作为社会生活必需品的属性。作为社会必需品的属性，我们的政府前期可能确实没有监管得太到位，而任其市场化了，当然，政府作为价值链中的一个，也获益颇丰。而国家进行了所谓的新房改，明确了政府责任，表示国家已经认识到了这一点了。。
3，98房改以后，这10年，前8年可以算基本理性成长，只是这最后两年，这个涨速是不是显得太快了？


第三，湛江经济、房价的个人观点。
1，目前湛江经济急切的需要进行大量的基础设施建设，以为长远的经济发展高速发展铺平道路，包括了各种基础设施、道路交通、城市用电、供水，人才策略调整和引进等等，所以，湛江其实挺缺钱。有人说卖地可以政府大笔的收入，没有错，只可惜这种好日子好像就要过去了，因为今后政府要实现居者有其屋的目标，那么70%的房子将由政府主导进行限价房、廉租房、经济适用房等开发，而只有30%的房子由市场解决。那么从这个角度来说，政府这方面的收入将锐减，反而需要增加大笔的投入。
2，从07年的GDP总量和人均收入水平的数据来看，现在的房价在我眼里是偏高了。非常简单的一个例子，目前所谓看涨派，主流的涨价理由是为了钢铁厂要上了，什么什么项目要上了，未来一片看涨。但是不讲未来，我们可以讲讲现在么？房地产的价值不应该透支未来得太厉害，不然现在把未来透支了，未来吃什么？
3，国家的税务改革目前来看，年底应该要开始实施了，对地方政府来说，或许是一个不好的消息，因为税务总局大幅度的上调了需要上交国家的税费比率，也就是说，同样收那么多税，给国家调拨调度，统一管理分配的部分多了，给地方自由支配的少了。比如，个人所得税和企业所得税，很有可能全部或者75%以上的比率需要上缴了。那么地方政府要如何开源？显然，湛江刚想迈入发展的快车道，想节流是不可能了。所以怎么开源，宏观上来说，有什么税种可以直接提高地方收入，国家税务总局的消息是说考虑物业税已经空转运行几年了，未来几年可以给地方，这个对现有高价拿的物业所有者真的是一个非常不好的消息。
4，人才策略决定了不能允许收入和房价太脱节。估计是我的收入太低了，和女朋友两个人的总收入月均可能也就是1万左右，所以我感觉房价逐渐不能承受。本人算不得是什么人才，某重点大学本科学历而已，女朋友比我好一点。但是类似我们这种基础性的“人才”，湛江占据的比率不是太高，我也亲眼看到很多学历比我高，能力比我强的人薪水非常一般。湛江未来的经济发展，需要大量这样的人，但是就目前的湛江收入水平来说，这种房价给人的压力可想而知。所以未来人才的引进得越多，要求收入和房价之间的差距越小，否则，你凭什么留住人？没有人才，你发展什么？
5，目前国家紧缩的财政政策，看样子是要维持好长一段时间了，救火队长王岐山副总理可以开始动作了，奥运概念也即将随着奥运会的进行而结束了炒作，物价也涨得飞快，现在偶尔去街边吃顿牛杂都要考虑再三了。经济内忧外患，人民币不断对外升值，对内贬值，投资环境不断恶化。看来政府的宏观调控只会更严，湛江的大部分房地产商人规模和实力有限，很多地产商只要这次倒了，他个人一辈子都估计很难重新爬起来。所以，目前形势下，造成观望形势越来越严重，市场第一极度的销量实在算得上是低迷。后市怎么办？


关于房地产不应该透支未来价值的问题，改天再发文。未完，写得粗糙，但是太晚了，累了，睡觉！