提醒：当国家立马公布《5年的货币从紧政策应该放松了》，这篇文章也就成为一纸废文，请开发商和网友们不要往下看了。

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----房价究竟降还是不降？这涉及湛江开发商的生死存亡！

当几乎所有的房地产广告都是打折和优惠消息，原来炒作的概念和唯美的画面让位于赤裸裸的折扣的时候；当售楼部接待的客户第一句话都是问：“房价跌了没”；当景致家园的开发商在比你低我更低的时候；当号称本土品牌金海湾的开发商也放下高贵的身躯，打出亿元湖景3576元/平方米起；当媒体们和购房者们都在寻找4000元/平方米以下的房子的时候……。

   一、房管部门不高兴了

每天打开报纸，首先映入眼里的都是主流媒体和官方调研报告都在喋喋不休唱衰楼市的负面新闻，连湛江报的楼市专家林良锋先生也在《湛江开发商谁做得了“猪坚强”？》提醒做不了“猪坚强”的开发商们“没有解放军来刨，怎么办？先看清自己的重量，能熬就熬，该跑就跑”，用本人的话来说就是“不降价就是死路一条”。 难怪房管部门不高兴了，湛江报纸的观点使本来低迷的楼市雪上加霜。

   二、从股市下降看到湛江2008年的房价下降

    在继续分析湛江房价之前，请允许我回忆一下最近两年的股市，在股市3000点的时候，股评家们都喊叫股市要下降了；在股市4000点的时候，股评家们都喊叫股市要下降了；在股市5000点的时候，股评家们都喊叫股市要下降了；在股市6000点的时候，股评家们都喊叫股市升到10000点了，结果股市去到了2700点。

    买入股票的人是傻瓜，买入的原因是希望有更大的傻瓜接手自己的股票；从6000点跌到2700点，结果却是自己变成最大的傻瓜。

 
    今日的楼市运行轨迹与股市的运行轨迹同样可寻，2005年湛江房价2000元/平方米，对楼市感兴趣趣的没有几人；2006湛江房价2500元/平方米，大家认为楼市有泡沫，2007年湛江房价3000元/平方米，摩根也在纸上大喊中国楼市要降价了；2008年5月18日湛江房价3800元/平方米，《2008年湛江房地产品牌整合营销论坛》中国策划研究院院长陈国庆教授：“湛江房价还有继续上涨空间，预测2009年湛江楼市最高价将突破10000元”。结果呢？…

     2006年，湛江房价的上涨的原因是因为心里预期；2007年湛江房价的上涨是成本推动，2008年湛江房价的下跌是因为开发商资金面临断裂。

降价的开发商是傻瓜，不降价的开发商则是更大的傻瓜。开发商总希望购房者是傻瓜，今日的购房者被吓傻了（观望），开发商也就变成最大的傻瓜。

三、降价与不降价，开发商面临痛苦的抉择

    打响湛江楼市降价第一炮的是景致家园；打响湛江楼市降价第二炮的是金海湾，而且金海湾营销策划是最成功的，创造了湛江市楼盘的最快销售业绩，无疑取得了巨大的成功；打响湛江楼市降价第三炮的应该是高度模仿抄袭的富虹•上游城，其宣传中的第一看点是“位置位置还是位置”， 试想位置漂亮吗？一个上游城在水库脚下的位置（决堤的危险）；一个塞车非常明显的位置(上班迟到)；一个已经接近麻章的位置（农村啦）。上游城的卖点就是临近湛江一中，望子成龙是父母的天性，一个做法就是上游城的人有机会拥有“湛江一中的学位”，10个学位大抽奖；还有一个做法就是上游城打出广告：“一级老师让利300元/平方米、特级老师让利500元/平方米、“范跑跑”老师让利1000元/平方米”。本人相信不单是湛江市甚至全国都会宣传你的上游城，全国人民都认为你们是在做善事呢，可惜的就是：上游城请来的几个广州策划师根本不懂湛江“楼情”，专门捅楼盘的伤疤“位置位置还是位置”。

     食古不化的应该属于金沙湾的御海园和海头的“嘉粤.百合家园”。 金沙湾的御海园自认为是品质高贵的楼盘，其销售价格的单价比蚂蚁还小个，本人则是爬上墙才看清楼盘销售单价，“5-1”的销售让御海园的开发商“火”了一把，更为可悲的是开发商们“5月10日”宣布全面提价5%-10%，最高售价已经去到7500元/平方米，目的就是逼购房者入市。在降价风起云涌之际，今天的开发商万象公司，仍寄予希望于政府出来救市，死了都不降。惟利是图是开发商贪婪的本性，请网友们清晰认识到这一点，认清房价的走势，千万不要忘记“农夫和蛇”的故事。

     食古不化的另一例子是嘉粤.百合家园。嘉粤.百合家园的销售单价去到3800元/平方米，而对面的“硕基新城” 2006年只售1200元-1600元/平方米，“硕基新城”其中一位老板在麻章开一个楼盘“景致家园”，售价1600元-2100元/平方米，开发商的利润究竟有多少，并不是局外人就可以看的明白的。海头村充其量只是一条城中村，按照房子的价值尺度“位置位置”来衡量，这里只能算是一个三无地带，价值当然不值得3800元/平方米了。

     如今的楼市，不降价肯定卖不出，而降了价的也不一定就卖的好。特别是当某个区域的楼盘的价格竞相压价销售的时候，购房者总是在等着更低的价格、更便宜的楼盘。也就是说，当大家都采取降价策略的时候，降价快销的效应就很难再显现出来。尤其是市场普跌的时候，谁会知道湛江楼市的底在哪里？

    所以，现在对于许多开发商而言，究竟降还是不降？是一次性降到位还是慢慢降？都是一个巨大的痛苦。因为降还是不降取决于开发商对区域、对自身、对项目的自我认知，当然最重要的还是取决于开发商对湛江楼市未来的预期的判断。而一次性降到位还是慢慢降则应取决于对其区域竞争楼盘的判断。然而所有的这一切都充满了未知的不确定性。

    究竟降价与不降价？这对开发商而言，是一个面临生死存亡、痛哭流涕、财产毁于旦夕之间的抉择。

    写到这里已经是3个小时了，暂此搁笔休息。